Отчуждение доли в праве общей долевой собственности


Отчуждение доли на квартируНа государственную регистрацию поступают договоры купли-продажи, предметом которых является доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Это может касаться отчуждения доли в так называемых «малосемейках» или доли, принадлежащей одному из членов семьи. 

Как показывает практика, процент приостановлений в государственной регистрации таких договоров остается по-прежнему высоким. С чем это связано и какие документы должны быть предоставлены на государственную регистрацию.

Уведоми соседей
Большая доля приостановлений связана в первую очередь с тем, что на государственную регистрацию не представляются документы, подтверждающие надлежащее уведомлении сособственников об отчуждении доли в праве.
Законодатель предусмотрел, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Поэтому при продаже доли третьему лицу в соответствии со ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В подтверждение выполнения указанных требований на государственную регистрацию может быть представлен экземпляр заявления, которым продавец известил сособственника о продаже доли, опись вложения в ценное письмо, а также уведомление о вручении ценного письма адресату с отметкой о вручении. Указанное заявление может быть как нотариально удостоверено, так и составлено в простой письменной форме.

Срок — месяц
Законом предусмотрено, что если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.
Таким образом, у участника долевой собственности имеется установленный законом месячный срок для реализации преимущественного права покупки доли по цене и на условиях, о которых продавец его известил.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
За передачей участнику долевой собственности извещения об отчуждении доли в праве общей долевой собственности продавец может обратиться к нотариусу. При этом функции по передаче указанного извещения сособственникам исполняются нотариусом. В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате по просьбе лица, подавшего заявление о передаче заявления, ему выдается свидетельство о передаче заявления. На государственную регистрацию достаточно будет представить данное свидетельство, которое расценивается как надлежащее уведомление сособственника об отчуждении доли в праве.
Обращаю внимание читателей, что сделка должна быть осуществлена на тех же условиях и за ту же цену, которые предлагались участнику долевой собственности, не выразившему согласие приобрести долю.

Пишите письма
Хотелось бы порекомендовать читателям: если вы, как участник долевой собственности, намерены воспользоваться правом преимущественной покупки доли в праве, то заявление необходимо направлять не в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а продавцу доли. При этом заявление необходимо направлять почтовым отправлением, чтобы в случае судебного спора иметь на руках документы, подтверждающие ваши намерения.
Проблемой может стать для продавца доли отсутствие данных о месте проживания (регистрации) участника долевой собственности. В этом случае уведомление направляется по последнему известному месту регистрации (проживания), подтвержденному справкой из отдела адресно-справочной работы Управления Федеральной миграционной службы РФ.
Практика показывает, что зачастую отправленные извещения о намерении продать принадлежащую долю, остальные участники долевой собственности не получают. Необходимо отметить, что почтовое отправление, содержащее отметку отделения почтовой связи о возврате за истечением срока хранения ввиду неполучения адресатом, также будет являться доказательством исполнения обязанности по извещению сособственников, достаточным для регистрирующего органа.

Сособственник — муниципалитет
Хотелось бы затронуть еще одну проблемную ситуацию, возникающую при отчуждении доли в праве общей собственности. Это касается тех случаев, когда на государственную регистрацию представляется уведомление об отчуждении доли в праве, направленное сособственнику, числящемуся умершим. Государственная регистрация по таким сделкам приостанавливается на основании п.1 ст.19 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как в этом случае продавец доли должен был известить наследников умершего участника долевой собственности.
Кроме этого, обращаю ваше внимание, что в соответствии со ст.1151 Гражданского кодекса РФ в случае если никто из наследников не принял наследство, имущество умершего считается выморочным и переходит в собственность Российской Федерации. Следовательно, если выморочное имущество не передано в установленном законом порядке в собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, о продаже доли продавцу надлежит известить уполномоченный орган государственной власти.
Сособственником продавца доли в праве общей долевой собственности может быть не только физическое лицо. Муниципальное образование нередко выступает в качестве участника долевой собственности на жилое помещение. В этом случае уведомление о продаже доли необходимо направить Департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа, как органу, осуществляющему управление муниципальным имуществом.
Законодатель предусмотрел, что к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться также документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.
В этом случае государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Сособственники — дети
Возникает проблема, когда на государственную регистрацию поступает отказ несовершеннолетнего от права преимущественной покупки. В соответствии со ст.ст. 28,37 Гражданского кодекса РФ, законные представители несовершеннолетнего не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а также давать согласие на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав.
Таким образом, отказ несовершеннолетнего в порядке ст. 250 Гражданского кодекса РФ необходимо согласовать с органом опеки и попечительства. Поскольку такое согласие чаще всего на государственную регистрацию не представляется, орган по регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию и направляет соответствующий запрос в Департамент по вопросам семьи и демографического развития мэрии городского округ.
Решение о проведении государственной регистрации принимается с учетом полученного ответа на запрос.

Отчуждение комнаты в коммуналке
С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.), объектами регистрации прав стали выступать комнаты в коммунальных квартирах. Если вы являетесь собственником именно комнаты в квартире, то в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при ее продаже остальные сособственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В таком случае извещать своих соседей по коммунальной квартире о намерении продать комнату также необходимо.
Поскольку надлежащим образом оформленные документы, свидетельствующие об извещении участников долевой собственности о намерении одного из участников продать свою долю, прямо отнесены законодательством к документам, необходимым для проведения госрегистрации прав, то при их непредставлении в регистрирующий орган, в государственной регистрации права собственности постороннего лица на долю будет отказано.

В судебном порядке
В соответствии с. п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с данной нормой сделка, совершенная с нарушением правила преимущественной покупки, не является недействительной в силу того, что законодатель предусмотрел особые последствия, выраженные в возможности перевода прав и обязанностей покупателя по договору.
Таким образом, если вы полагаете, что при отчуждении доли ваши права, как участника долевой собственности, были нарушены, то вы можете обратиться в суд с иском о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по договору.
В завершение хотелось бы добавить, что изложенные требования применяются также при отчуждении доли по договору мены. При совершении сделок дарения правило преимущественной покупки не действует. Не применяется оно и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей долевой собственности с публичных торгов, в случаях предусмотренных законом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *